Wycena odszkodowań wywłaszczeniowych
Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem pieniężnym na rzecz osoby wywłaszczonej. W ramach odszkodowania właścicielowi wywłaszczonej nieruchomości może być przyznana odpowiednia nieruchomość zamienna. Różnicę między wysokością odszkodowania pieniężnego, a wartością lokalu wyrównuje się przez dopłatę. Przeniesienie praw do otrzymanej nieruchomości, której przyznano odszkodowanie, następuje w dniu decyzji o wywłaszczeniu. Ta decyzja jest wystarczająca, aby dokonać wpisu w księdze wieczystej.
Wysokość odszkodowania
Wysokość odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość ustala się według stanu, przeznaczenia i wartości nieruchomości w dniu wywłaszczenia. Jako stan nieruchomości rozumiemy stan techniczny, użytkowy, stopień wyposażenia, otoczenie, a także zurbanizowanie miejscowości, w której posesja jest położona.
Czym jest operat szacunkowy?
Sporządzamy na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Może być wykorzystywany przez okres 12 miesięcy od daty sporządzenia. Potwierdzenie aktualności operatu szacunkowego następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli przez rzeczoznawcę. Ponadto należy dołączyć analizy potwierdzające, że od daty sporządzenia nie wystąpiły zmiany prawne. Po potwierdzeniu aktualności operat szacunkowy może być wykorzystywany przez kolejny rok.
Zgodnie z § 36 ust. 1 „Rozporządzenia” wartość rynkową nieruchomości dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone lub przejęte z mocy prawa na podstawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych określa się, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 UGN bez uwzględnienia ustaleń decyzji.
Jednocześnie z zapisów artykułu 134 ust. 3 i 4 UGN wynika, iż jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych, ustawodawca wprowadził do porządku prawnego tzw. „Zasadę korzyści”, wychodząc z założenia, iż odszkodowanie nie może omijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny a tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczenia powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania (artykuł 134 ustęp 3 UGN), lecz wartość określona dla alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z przeznaczenia nieruchomości na cel publiczny (artykuł 134 ustęp 4 UGN).
Równocześnie, zgodnie z art. 134 ust. 2 jednym z czynników jakie należy rozpatrzyć przy szacowaniu wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości jest jej aktualny sposób użytkowania (oznaczający faktyczny stan nieruchomości bez uwzględnienia ustaleń planistycznych wprowadzających cel publiczny).