Analiza rynku nieruchomości
Analizy rynku nieruchomości sporządzamy na zlecenie specjalistów do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Obecnie analizy dotyczą przede wszystkim cen transakcyjnych nieruchomości, stawek czynszów oraz częstotliwości obrotu nieruchomościami. Wieloletnia praktyka sprawia, że proces przygotowywania wycen majątkowych został ustandaryzowany. W swojej pracy przestrzegamy wszystkich norm prawnych i etycznych. Wiemy, jak ważna jest bezstronność oraz obiektywność we wszystkich działaniach.
W jakim celu wykonujemy analizę rynku nieruchomości?
Analizę rynku nieruchomości przeprowadzamy w formie raportu o cenach transakcyjnych nieruchomości w szerokim zakresie w podziale na rodzaj i segment rynku. Raportujemy poziom cen ofertowych i stawek czynszów gruntów i nieruchomości zabudowanych. Nasze raporty służą różnym celom: ustalenia wartości rynkowej w celu sprzedaży nieruchomości, zabezpieczenie wierzytelności kredytobiorcy, a także ustalenie wartości mienia dla potrzeb podziału majątku. Istotną kwestią jest także ustalenie wysokości podatku od spadków i darowizn lub od czynności cywilno-prawnych. Analizy rynkowe nieruchomości wykonujemy dla klientów, którzy chcą przekształcić prawa spółdzielcze w prawo własnościowe.
Analiza możliwości inwestycyjnych nieruchomości
W procesie analizy możliwości inwestycyjnych nieruchomości stosujemy t. zw. analizę chłonności inwestycyjnej gruntu, która pozwala ustalić jaka jest w konkretnym przypadku maksymalna możliwa do uzyskania powierzchnia użytkowa mieszkań (PUM) lub powierzchnia użytkowa lokali/budynków użytkowych (PUU).
Przy takiej metodzie określenia wartości rynkowej szacowanego gruntu, nie jest istotne czy maksymalny potencjał analizowanej nieruchomości zostanie w przyszłości wykorzystany. Ważna jest jego maksymalna zdolność „wytworzenia” powierzchni użytkowej powstałej zabudowy jako czynnik referencyjny wobec innych nieruchomości podobnych. Takie podejście jest szczególnie użyteczne w sytuacji określania wartości gruntu o niejednolitym sposobie użytkowania ze względu na zróżnicowanie planistyczne lub występujące na gruncie utrudnienia (infrastruktura techniczna, drogowa, służebności itp., których ewentualny wpływ na wartość gruntu rozpatruje się pod kątem obniżenia możliwości inwestycyjnych nieruchomości.
Podczas analizy dokonuje się zbadania możliwości inwestycyjnych na podstawie treści miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) i ogólnych warunków techniczno-budowlanych. Do katalogu aspektów branych pod uwagę przy analizie chłonności należy zaliczyć rodzaj przeznaczenie gruntów, dotychczasową istniejącą na działce zabudowę, zieleń, ewentualnie cenne drzewa, sąsiedztwo istniejące i możliwe w przyszłości, sieci napowietrzne i podziemne, poziom wód gruntowych, dojazd (także na cele ppoż.), a przede wszystkim szczegółowe uwarunkowania MPZP oraz SUiKZP. W ramach tych ostatnich szczególną uwagę należy zwrócić na:
przeznaczenie terenu,
podstawowe wskaźniki planistyczne, takie jak np.: wysokość i intensywność zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna, liczba miejsc parkingowych,
wyznaczone na rysunku planu linie zabudowy (obowiązujące, nieprzekraczalne, zalecane),
wyznaczone strefy, np. ochrony konserwatorskiej, ochrony przed hałasem, terenami zalewowymi itp.
W razie braku obowiązującego planu miejscowego sprawdzeniu podlega studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP). Studium także określa przeznaczenie terenu, jednakże czyni to w sposób znacznie ogólniejszy, kierunkowy. Nie jest przepisem prawa lokalnego i samo w sobie nie przesądza o możliwości określonej zabudowy (w praktyce o możliwości takiej przesądza dopiero decyzja o warunkach zabudowy, o którą inwestor lub właściciel gruntu może wystąpić indywidualnie).
Każdy z opisanych parametrów analizuje się pod kątem wpływu na inwestycję oraz na optymalne i atrakcyjne wykorzystanie terenu wraz z jego maksymalną chłonnością PUM/PUU, a co za tym idzie, na możliwą do uzyskania cenę nieruchomości. W trakcie analizy przyjmuje się zasadę ostrożności dokonywanych ustaleń i prognoz i bierze pod uwagę wyłącznie obiektywnie rozważne działania t.zw. typowych inwestorów."